Εμπορική μίσθωση (ξενοδοχείο) – Μίσθωση κοινού με απόφαση της πλειοψηφίας – Μη δέσμευση της μειοψηφίας σε συμφωνία αναπροσαρμογής κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης μίσθωσης

Εξαιρετικά ενδιαφέρουσα απόφαση εξεδόθη από το Εφετείο Αθηνών αφορώσα υπόθεση μισθώσεως κοινού πράγματος και συγκεκριμένα ξενοδοχείου, με την οποία κρίθηκε ότι επί μισθώσεως κοινού πράγματος η συμφωνία αναπροσαρμογής που έγινε από δύο εκ των τριών εκμισθωτών (που εκπροσωπούσαν την πλειοψηφία) με τον μισθωτή κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης μίσθωσης και δεν αφορούσε ανανέωση ή παράταση αυτής, δεν δεσμεύει τον συνεκμισθωτή που δεν συμμετείχε στην κατάρτιση αυτής και επομένως δικαιούται ο τελευταίος να ζητήσει το ποσοστό του μισθώματος όπως το τελευταίο ίσχυε πριν την αναπροσαρμογή και αναλογεί στην μερίδα του, δηλαδή δίχως την αντίστοιχη μείωση.

Ειδικότερα κρίθηκε ότι:

Κατά τη διάταξη του άρθρου 789 ΑΚ με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθορισθεί για το κοινό αντικείμενο ο προσήκων τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης. Η πλειοψηφία λαμβάνεται κατά το μέγεθος των μερίδων. Στις εν λόγω πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση ή άρση των συνεπειών της μίσθωσης, όπως η παράταση, η ανανέωση – αναμίσθωση ή η τροποποίηση της σύμβασης μίσθωσης ή καταγγελία αυτής. Η απόφαση της πλειοψηφίας που λήφθηκε μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 ΑΚ δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις των κοινωνών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφισαν.

Πράξεις τακτικής διοίκησης και διαχείρισης του κοινού πράγματος αποτελούν, μεταξύ άλλων, η εκμίσθωση του πράγματος, η παράταση της διάρκειας λήγουσας ή λήξασας μίσθωσης και η ανανέωση αυτής, ουσιώδες δε στοιχείο κατά νόμο της σύμβασης μίσθωσης, εκτός από τη χρήση και τη διάρκεια, είναι και ο καθορισμός μισθώματος. Επομένως αποτελεί πράξη τακτικής διοίκησης και διαχείρισης τόσο η αρχική σύναψη της μίσθωσης όσο και η παράταση ή ανανέωση αυτής που περιλαμβάνει και καθορισμό μισθώματος, ίσου ή μικρότερου ή υψηλότερου, σε σχέση με το προηγουμένως καταβαλλόμενο που καταρτίζεται εγκύρως στο πλαίσιο εφαρμογής του άρθρου 789 του Α.Κ. από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών όχι μόνο για νέα χρονική διάρκεια της μίσθωσης, αλλά και για το καταβλητέο μίσθωμα (μικρότερο ή υψηλότερο σε σχέση με το προηγουμένως καταβαλλόμενο). Δηλαδή η πράξη διοίκησης – διαχείρισης, για την οποία απαιτείται πλειοψηφία των συνεκμισθωτών, περιλαμβάνει τόσο την νέα διάρκεια της μίσθωσης όσο και το νέο μίσθωμα. Επομένως η νέα μίσθωση, με την έννοια της αναμίσθωσης στο πλαίσιο εφαρμογής της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρα 436 ,361 ΑΚ ), εφόσον επιτρεπτώς συνάπτεται από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών, δεσμεύει την μειοψηφία τόσο ως προς την διάρκεια όσο και ως προς το ύψος του μισθώματος και όχι μόνο ως προς το πρώτο, υπό την έννοια ότι η μειοψηφία των μισθωτών δεν θα δικαιούται να αξιώσει για τη μερίδα της το τυχόν αυξημένο μίσθωμα που καταβαλλόταν πριν από την παράταση ή την ανανέωση της μισθώσεως.

Εξάλλου, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, μεταβαλλόμενης ως προς το ύψος του μισθώματος από της άσκησης της αγωγής. Όμως, το δικαίωμα τούτο δεν είναι αδιαίρετο κατά την κτήση ή την άσκησή του, αφού μάλιστα η χρηματική παροχή του μισθώματος έχει διαιρετό αντικείμενο. Συνεπώς, κατά την κρατούσα στη νομολογία άποψη, σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων εκμισθωτών, καθένας, από αυτούς, σύμφωνα με τον κανόνα του άρθρου 480 ΑΚ, δικαιούται να ζητήσει (δικαστικά ή συμβατικά) την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στο ποσοστό που αντιστοιχεί στην ιδανική του μερίδα επί του κοινού μίσθιου πράγματος και σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας για τον καθορισμό του μισθώματος μεταξύ του μισθωτή και της πλειοψηφίας των εκμισθωτών, η τελευταία δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι εκπροσωπεί και τον εκμισθωτή που δεν συμμετείχε στη συμφωνία.